Cuando se decide vivir en comunidad se toman acuerdos que se deben cumplir. Uno de ellos es cumplir con el pago de los gastos comunes, pues no hacerlo perjudica a la comunidad. Esos dineros son utilizados para el pago de sueldos y para realizar todas las mantenciones necesarias dentro del edificio o condominio.
¿Qué dice la ley?
La abogada y socia de COENOR, Anita María Alcamán, afirma que “se recomienda notificar desde la primera morosidad, para evitar acumulación de meses. Sin embargo, para efectos del cobro judicial, la ley 21.442 establece que, procederá para aquellas unidades que se encuentren morosos en el pago de 3 o más cuotas, continuas o discontinuas de los gastos comunes. En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes. Lo cual facilita la notificación de la demanda de cobro”, indica Anita María Alcamán.
¿Cómo actuar ante arrendatarios morosos?
La profesional explica que la obligatoriedad de estos pagos siempre corresponden al propietario. “Es por esto que la morosidad de un departamento siempre debe ser puesta en conocimiento del dueño de inmueble, donde el administrador del condominio, enviara el cobro de los gastos comunes en conformidad a las normas de la ley de copropiedad, al reglamento y a los acuerdos de la asamblea. Conforme a las reglas generales, una vez que cumpla con la morosidad antes indicada (en el pago de 3 o más cuotas, continúas o discontinuas de los gastos comunes), se puede iniciar el cobro ejecutivo de gastos comunes”, dice.
En el caso de que la comunidad sea usuaria de edifito.com la plataforma entrega tanto para los arrendatarios como para los copropietarios claves distintas, por tanto el propietario puede observar si el arrendatario está pagando o no los gastos comunes y, además, chequear el comportamiento de éste, de manera preventiva.
Pero si el deudor es propietario de la comunidad, el proceder será el mismo. En caso de ser arrendatario, lo que se aconseja como antes se señaló, es que la administración tome contacto con el dueño del inmueble. Se le informará de la deuda que mantiene su arrendatario, solicitándole que solucione el tema, con el fin de regularizar o de por terminado el contrato de arriendo, haciéndole presente las normas que señalan claramente que el propietario es el obligado a estos pagos, para que este vea si es que existe convenio alguno que obligue al arrendatario al pago y realice su cobro por la vía judicial. Cabe hacer presente que la existencia de un contrato de arriendo, para nada impide que la administración dirija su acción al propietario, quien es el obligado por ley.
La ley permite el corte de luz para morosos
Ante esta incómoda situación, una sanción que está regulada por el reglamento de Copropiedad es el corte de luz. La abogada explica que “es importante hacer presente que este tipo de sanción debe estar establecida en el respectivo Reglamento de Copropiedad de su comunidad, donde debe estar claramente señalada como facultad de la administración”.
Además agrega que conforme al Art. 31 de la nueva Ley 21.442, “El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio”.
Por otro lado, en el artículo 35 se establece que “En caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos de que trata este Título y, a causa de esto, se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros que regula esta ley, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento”.
Y, finalmente en el artículo 37 de la nueva Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria se plantea que “Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva”.
Por lo tanto, como se puede desprender de la norma, la sanción dependerá de lo establecido en el reglamento o bien la norma general que es el interés máximo convencional. También, en los reglamento de copropiedad se establecen multas por mora en gastos comunes, las cuales conjuntamente con el interés estipulado en el mismo reglamento, no podrán exceder el interés máximo convencional.
