Guía práctica: Cómo actuar dentro del marco legal en edificios y condominios

Cuando se administra un edificio, no todo se puede decidir de forma unilateral. La Ley de Copropiedad 21.442, el reglamento de copropiedad y los acuerdos tomados en asamblea definen qué puede hacer el comité, el administrador y qué requiere la aprobación de los copropietarios.

Para facilitar tu gestión, te dejamos esta guía práctica que te ayudará a identificar cuándo una medida está dentro del marco legal.

1. ¿Está contemplado en el reglamento de copropiedad?
Antes de aplicar cualquier medida, revisa si está incluida en el reglamento.
Si no lo está, probablemente requerirá votación en asamblea o respaldo legal adicional.

2. ¿Afecta el uso de espacios comunes?
Por ejemplo: restringir el uso del quincho, prohibir parrillas o cerrar la sala multiuso. Estas acciones solo pueden aplicarse si están establecidas en el reglamento de copropiedad o fueron aprobadas formalmente en asamblea.

3. ¿Implica sanciones o multas?
Las sanciones deben estar detalladas en el reglamento: tipo de infracción, procedimiento para su aplicación y monto de la multa.
No se pueden aplicar multas de forma arbitraria ni sin justificación. El administrador no puede sancionar por sí solo; debe existir una instrucción del comité respaldada con pruebas.

4. ¿Modifica normas de convivencia ya establecidas?
Cambios como los horarios de uso de espacios comunes o el acceso de visitas deben ser acordados en asamblea y quedar registrados.

5. ¿Afecta los derechos individuales de los residentes?
Por ejemplo: prohibir mascotas dentro de los departamentos.
Esto no está permitido. La Ley 21.442 establece que no se puede prohibir la tenencia de animales de compañía dentro de las unidades. Sin embargo, sí se pueden establecer normas de convivencia para las áreas comunes, siempre que estén reguladas en el reglamento.

6. ¿Quieres realizar cambios en el reglamento de copropiedad?
Toda modificación al reglamento requiere una asamblea extraordinaria, con un quórum válido y aprobación de los copropietarios. Sin este respaldo, no es posible imponer nuevas normas.

7. ¿La decisión cuenta con respaldo documental?
Cualquier decisión, desde aplicar una multa hasta aprobar un nuevo horario, debe quedar registrada. Esto puede hacerse mediante actas, libros de novedades o herramientas digitales que permitan mantener una trazabilidad clara.

Una buena gestión no solo se basa en tomar decisiones correctas, sino también en dejar constancia de ellas. Para eso, el uso de herramientas digitales como las Bibliotecas de EDIFITO puede marcar la diferencia.

Esta función te permite guardar, clasificar y compartir documentos importantes, como actas de asamblea, reglamentos internos, pólizas, entre otros, ya sea de forma privada (solo para el comité y la administración) o pública (para todos los residentes).

Paso 1: Ingresa a tu sesión de EDIFITO y en tu dashboard, ve al módulo Comunidad > Bibliotecas > Biblioteca comité.

Paso 2: Para organizar los documentos, primero crea una categoría. Haz clic en “Agregar Categoría”, escribe un nombre representativo (por ejemplo: “Actas 2025” o “Convenios de pago”) y guarda los cambios.

Paso 3: Luego, para subir un documento nuevo, selecciona “Agregar Documento”.

Paso 4: Elige la categoría donde se almacenará, escribe el nombre del documento y la fecha correspondiente.

Paso 5: Sube el archivo desde tu equipo y finaliza haciendo clic en “Guardar” y luego “Aceptar”.

También puedes usar la Biblioteca Condominio para publicar reglamentos, circulares u otro tipo de información relevante para los residentes. Aquí te explicamos cómo:

Paso 1: Ingresa a tu sesión de EDIFITO y en tu dashboard, ve al módulo Comunidad > Bibliotecas > Biblioteca condominio.

Paso 2: Haz clic en “Agregar Documento”.

Paso 3: Escribe el nombre del archivo, selecciona el tipo de documento y adjunta el archivo.

Paso 4: Haz clic en “Guardar” y estará disponible para que los residentes lo consulten.

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