¿Cuál es el objetivo del fondo de reserva que se paga en los gastos comunes?

En la boleta del pago de los gastos comunes se puede observar el ítem: fondo de reserva. Esto corresponde a un porcentaje que se cobra, que se va a una “cuenta” que se utiliza para casos de emergencia o imprevistos. El único objetivo es tener un respaldo financiero en caso de cualquier eventualidad que surja en el condominio o edificio.

¿Cómo se administra?

En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que establezca el reglamento de copropiedad o el que fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria. Tal como se menciona en el artículo 39 de la nueva ley de copropiedad 21.442, este porcentaje no podrá superar el 5% del gasto común mensual; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el artículo 28.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración el cual deberá autorizar el uso de dichos fondos. Esta cuenta puede ser la misma a la que se refiere el artículo 33. 

¿Qué dice la normativa vigente?

El abogado Jorge Retamal señala que es importante conocer “el artículo 39 de la nueva Ley de Copropiedad, en relación al fondo de reserva, el que sirve para ahorrar y para dar respuesta a las necesidades de la comunidad que están determinadas por ley. El fondo de reserva se forma con los intereses, multas y el aporte de los espacios o áreas comunes.

Por otra parte, el abogado agrega que “es importante que los comités tengan claro que esta intención de la ley dice que toda comunidad debe mantener este fondo, esto significa que es una obligación”. Es decir, no es un fondo voluntario.

¿Cómo se genera?

  • A través de un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, no inferiores a un 5% del gasto común mensual.
  • Con las multas aplicadas conforme al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria.
  • Con los intereses que deban pagar los copropietarios en razón del retardo en el pago de gastos comunes.
  • Con los aportes en dinero que hagan los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes, conforme a lo dispuesto por el artículo 28 de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Asimismo, Jorge Retamal aclara que “muchos lo confunden con los fondos operacionales o de exploración, pero no tiene relación. Estos conceptos son para edificios que recién empiezan a funcionar”.

Si hablamos sobre cómo se organiza este fondo de reserva, el abogado indica que “se cobra todos los meses a la comunidad. En forma tácita, el porcentaje que se puede usar o aplicar, eso queda a voluntad del comité”. El responsable de que se mantenga el fondo de reserva es el comité de administración. Esto está escrito en el artículo 39.

El fondo de reserva no es para bajar los gastos comunes, sino para los gastos señalados en el artículo 39

En cuanto a la forma en que este fondo de reserva se administra, la ley dice que “los recursos del Fondo de Reserva deben mantenerse en depósito, ya sea en una cuenta corriente o en una cuenta de ahorro, o bien invertirse en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración”.

Retamal agrega que “una de las cosas que pide la ley en su artículo 33 es que el administrador, como primera tarea, saque una cuenta corriente con el Rut de la comunidad, para que empiece el funcionamiento de sus labores”.

¿En qué casos se puede hacer uso del fondo de reserva?

La ley señala sobre temas urgentes o imprevistos, fuera de las reparaciones y mantenciones que se realizan habitualmente y Jorge Retamal afirma que “si no está detallado el problema no aplica, por ejemplo, si se rompe la puerta de entrada y para eso el Comité puede autorizar de manera extraordinaria que parte de estos fondos se puedan asignar a dicho gasto”.

Agrega el abogado que “recuperarlo, significa por ejemplo, que en el mes de julio se gastó x cantidad, pero se rompieron los ventanales de la puerta de entrada y cuestan 3 millones, entonces se recurre al fondo de reserva, tal como la ley establece.

El Fondo de Reserva tiene por finalidad cubrir las siguientes situaciones:

  • Las reparaciones extraordinarias de los bienes de dominio común.
  • El término de contratos del personal.
  • Enfrentar gastos comunes urgentes o imprevistos.

A su vez, enfatiza Retamal que “todo lo que la ley no distinga, por lo tanto nosotros no debemos distinguir”, esto significa que si no están en la ley no corresponde usar el fondo reserva de la comunidad. Por ejemplo, en el caso de los ascensores, “se recomienda usar la póliza de seguro de los espacios comunes.  La póliza contra incendio tiene garantías en las fallas de los ascensores y la compañía debiese responder”.

Dentro de los problemas más comunes que se relacionan con este tema es que “las personas que tienen el dominio, los comuneros de una comunidad (es decir, el comité de administración, propietarios y arrendatarios) ignoran cómo se forma el gasto común y para qué se debe usar el gasto común y qué establece la ley sobre este fondo de reserva” señala el abogado.

Para finalizar, Jorge Retamal, entrega el siguiente consejo: “Leer la ley y en este caso el artículo 39, el cual señala cómo se debe aplicar el fondo de reserva”.