¿Hasta dónde es el límite de las atribuciones del comité y del administrador?

En los edificios y condominios, muchas veces surgen dudas sobre qué decisiones puede tomar la administración y cuáles deben ser acordadas por todos. Conoce aquí los límites legales que regulan la vida en estos inmuebles.

¿Quién define las normas dentro de un edificio o condominio?

La asamblea de copropietarios es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio aprobando las normas de uso y prohibiciones a cumplir por los residentes.

El Comité es el encargado de hacer cumplir dichas normas, pudiendo generar normas internas, para un mejor vivir y funcionamiento del condominio, las cuales deben ser validadas posteriormente en la respectiva asamblea.

Las reglas que rigen la convivencia no pueden ser discriminatorias y provienen de tres fuentes principales:

  • La Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442 y su reglamento, que aplica a todos los condominios del país.

  • El reglamento de copropiedad, aprobado por los copropietarios en una asamblea extraordinaria, donde se establecen reglas internas específicas según sus características.

Tanto el comité como el administrador están obligados a actuar dentro de estas regulaciones. No pueden crear nuevas reglas sin respaldo legal ni imponer sanciones que no estén previamente establecidas en el reglamento de copropiedad.

¿Qué atribuciones tiene el comité y qué puede hacer el administrador?

Atribuciones del Comité de administración 

Tiene la responsabilidad de tomar decisiones operativas para el cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios, aprobar presupuestos y velar por el cumplimiento del reglamento. Entre sus funciones se encuentran:

  • Representar a la asamblea en actos administrativos.
  • Instruir al administrador y supervisar su gestión.
  • Dictar normas internas, de convivencia y aplicar sanciones cuando corresponda.
  • Aplicar multas por infracciones al reglamento.
  • Custodiar las actas y documentación respaldatoria.
  • Convocar a asambleas, a través de su presidente. Si este no lo hace, puede hacerlo el administrador.
  • Presentar y someter a aprobación el balance anual.
  • Establecer normas para convenios de pago con unidades morosas.
  • Implementar mecanismos tecnológicos para la recaudación.
  • Coordinar asambleas telemáticas, asegurando la convocatoria, verificación de identidad y registro adecuado de los participantes.

Atribuciones del Administrador de Edificios y Condominios

Su función principal es ejecutar las decisiones del comité y la asamblea y cuidar los bienes comunes. Además, debe:

  • Calcular y cobrar el gasto común mensual.
  • Entregar del informe mensual para el comité.
  • Mantener actualizado el Registro de copropietarios.
  • Coordinar el mantenimiento de las instalaciones.

  • Gestionar al personal del edificio o condominio.

  • Emitir informes periódicos sobre la gestión.
  • Atender y dar respuesta a las necesidades del edificio.

  • Celebrar convenios de pago con unidades deudoras, con previo acuerdo del comité de administración.

Ninguno de los dos puede modificar normas ni imponer nuevas obligaciones a los residentes sin aprobación en asamblea.

¿Qué situaciones requieren respaldo formal?

Existen decisiones que, por su impacto, deben estar respaldadas por el reglamento de copropiedad o la ley 21.442. Algunos ejemplos comunes:

  • Restringir el uso de espacios comunes: requiere justificación y votación en asamblea.
  • Tenencia de mascotas: la Ley de Copropiedad 21.442 establece que “el reglamento de copropiedad del condominio no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades”. Sin embargo, sí se pueden establecer normas para los espacios comunes, las cuales deben estar reguladas en el reglamento de copropiedad.
  • Alojamiento Temporal: El reglamento de copropiedad podrá dictar limitaciones a los residentes transitorios en el uso de los bienes comunes, evitando la discriminación.
  • Aplicar multas: deben estar reguladas en el reglamento y aplicarse con base en pruebas y procedimientos formales.
  • Cambiar normas de convivencia: solo se puede hacer por acuerdo en asamblea y con registro oficial.

La importancia de comunicar dentro de los límites

Muchos conflictos en la administración nacen no por malas decisiones, sino por falta de comunicación o por usar canales no efectivos. Para evitar malentendidos, es fundamental contar con sistemas que permitan:

  • Registrar las solicitudes y reclamos con claridad.

  • Responder con trazabilidad y respaldo dentro de los plazos establecidos por la ley.

Apoyarse en herramientas digitales hace la diferencia

Una administración responsable no solo conoce sus límites, sino que también se apoya en herramientas que ordenan la comunicación con residentes y copropietarios.

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