Cuando vives en un edificio o condominio, existen decisiones fundamentales para la convivencia y calidad de vida de sus habitantes, decisiones que deben verse en conjunto para llegar a diferentes tipos de acuerdos. Así, existen asambleas ordinarias y extraordinarias, reuniones en que los propietarios se juntan a ver temas importantes y tomar estas decisiones.

Para poder participar en estas asambleas, el copropietario debe encontrarse al día en el pago de sus Gastos Comunes. Por otro lado, también pueden participar representantes que cuenten con un poder por escrito para representar al copropietario; de esta forma, un arrendatario u ocupante puede ser parte de las asambleas siempre y cuando el contrato de arrendamiento establezca la facultad de representar al arrendador.

Las principales diferencia entre las asambleas ordinarias y extraordinarias son las cosas que se deciden en ellas, cómo se conforman y quién las dirige.

Asambleas ordinarias

Estas asambleas son la “base” para cualquier edificio o condominio. En ellas se habla de temas cotidianos, como problemas que puedan haber surgido en el periodo y cómo se han solucionado, y/o detalles de la gestión. Son lideradas por el Comité de Administración y por el administrador.

Puntos clave de las asambleas ordinarias:

  • Son realizadas al menos una vez al año.
  • No existe un límite sobre cuántas pueden realizarse. Así, se pueden efectuar cada vez que existan asuntos de interés para la comunidad (siempre y cuando no sean motivo de asambleas extraordinarias).
  • En estas, la administración deberá dar cuenta documentada de la gestión de los últimos doce meses o al periodo comprendido entre la última asamblea ordinaria realizada y la fecha actual. Debe mostrar cómo se ha ejercido el reglamento de co-propiedad y los estados financieros (gastos, ingresos, fondo de reserva, etc.)
  • En estas reuniones pueden votar en la toma de decisiones solo los copropietarios que se encuentren al día en el pago de sus gastos comunes, con excepción de asuntos en que la Ley exige unanimidad.

Asambleas extraordinarias

Existen temas que por el fuerte impacto que pueden tener en la comunidad, únicamente podrán ser tratados en asambleas extraordinarias los siguientes temas, lo que son definidos en el Artículo 17 de la Ley 19.537 que habla específicamente sobre la Copropiedad Inmobiliaria:

  • Modificación del reglamento de copropiedad.
  • Arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  • Reconstrucción o demolición del edificio o condominio.
  • Delegación de facultades al Comité de Administración.
  • Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
  • Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  • Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
  • Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
  • Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

Puntos Clave de Asambleas Extraordinarias son:

  • La ley no exige un mínimo ni un máximo de reuniones.
  • El comité administrativo puede solicitar la realización de una cada vez que lo exijan las necesidades del condominio
  • También se podrán convocar por los copropietarios que representen al menos el quince por ciento de los derechos en el condominio.
  • No se deberá tratar temas que no estén especificados en la citación oficial a la asamblea extraordinaria, por lo que estos deben ser definidos con anterioridad.
  • En algunos casos, por exigencia legal un notario deberá certificar las actas y los quórum obtenidos en cada caso. Esto es sobre todo para temas que requieran de una validez legal para ser ejecutados.